暮らしづくり

中古で損をしないために!知っておくべき「中古住宅の価格の決め方」とは?

これからマイホームを検討するにあたり、「新築」が良いのか「中古」が良いのか、迷いますよね。

新築は全てが新品なので、注文住宅であれば自分の理想の住まいを実現することができますが、「中古住宅」の場合は既存の住宅を選ぶところから始まりますので、どのような選び方をしたら良いか分からない方も多いと思います。

この記事では「中古住宅の定義」「価格の相場と価格の決め方」「メリットとデメリット」についての解説を通して、中古住宅の選び方を学べます。

中古住宅の定義とは?

近年、土地価格の上昇により新築需要が下り傾向になっている中、「中古住宅」が注目されるようになりました。

特に若い世代において、中古住宅を購入してリノベーションを行い「自分好みの空間」を造る生活スタイルが定着しつつあります。

そもそも「中古住宅とは?」という所からみていきましょう。

中古住宅の定義

中古住宅とは、一般的に”過去に人が住んだことがある”住宅のことを指し、不動産仲介市場にて取引がされており、主に「戸建て」「マンション」を表します。

ちなみに融資審査の場合、「フラット35(長期固定金利型住宅ローン)」などは新築されてから”2年”が経過した住宅に関して、全て中古住宅としてみなされます。
 

中古住宅の価格の決め方とは?

中古住宅の購入を検討する際、気になるのが中古住宅の価格についてです。

中古住宅を購入もしくは売却する際の価格設定の仕方はどうなっているのでしょうか。

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

取引事例比較法とは、不動産会社などが用いる”不動産の評価基準”になるものです。

例えば、皆さんが今住んでいる自宅を売却したいと考えた時、不動産会社が購入者との間に入ってやりとりを行います。

もちろん、売却する側にとって「出来るだけ高く売却したい」思うでしょう。

しかし、住宅に基本的な原価などないため、用いられるのが取引事例比較法になります。

周辺の地域で今まで売却された不動産の価格を参考に、売却金額を設定する方法になります。

この取引事例比較法を用いるため、もちろん住宅本体の機能性(築年数や設備関係)を重視しますが、同等の住宅があった際はこのような方法で金額は算出します。

その中にはその土地の価値も含まれるため、市場でどのくらいの需要があるのか参考にしながら最終的には決定されます。

中古住宅の価格交渉のやり方とは?

価格の決め方に関してはある程度ご理解できましたでしょうか。

今度はその価格が”値下げ”できるのか気になりますよね。

一般的に中古住宅に関しては、”原価”というものがありません。

そのため「売主さんが売りたい価格」と「市場価格」を照らし合わせて価格設定をするため、値段の付け方は仲介に入る不動産会社さんによって異なります。

そのため人気のエリアに中古物件が出た場合は、それだけ「買いたい人」が多くなるため価格交渉は難しいでしょう。

そこでどのような物件なら価格交渉が可能か、下記にまとめました。

価格交渉が見込める中古住宅の特徴

①ポータルサイトなどにしばらく掲載が続いている物件
物件を管理している不動産会社の物件サイトやポータルサイトなどに、しばらく掲載がされている中古物件に関してはある程度の価格交渉が見込めるでしょう。

ポイントとしては、およそ3ヶ月近く掲載がされている物件などが狙い目です。

売り出しすぐは、強気な値段を提示されていても、物件がなかなか売れない場合徐々に焦って値段が下がってきます。

そこに対して「値引き」を試みると、スムーズに交渉に移れる可能性が上がります。

また購入する際の「最低金額(ここまで下げれば)」などを売主に伝えるという手段もあります。

具体的な値段を提示し、「熱意」を伝えてみましょう。熱意を売主さんに伝える事が重要です。

②周辺の住宅相場と比較し「高すぎる」と感じる物件
現在はインターネットで物件探しをされる方が一般的に多いのではないのでしょうか。

家探しをするにあたり、自分が住みたい地域はある程度絞ると思います。

そこで気になる物件など見つけた際には、その周辺に同じような物件があるか確認をしてみましょう。

そこで一旦「価格の整理」を行い、自分なりの平均相場を割り出してみてください。

その作業を行う事で、自分好みの物件を見つける事と、相場が読めてきます。

例えば、気になる物件を見つけた場合、周辺の相場と大きな差があれば価格交渉できるでしょう。

もちろん築年数や設備といった住宅としての機能性で金額設定もされるため、一概に全ての物件が対象になるとは言い切れませんが、一つの考え方として持っておくと良いでしょう。 

中古住宅のメリット・デメリット

次に、中古住宅のメリット・デメリットについて解説します。

実際に中古住宅を購入する際にどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

これを把握する事で、購入した後のイメージが湧きやすくなります。

ちなみに日本における中古住宅(空き家)の数は年々増加傾向にあり、今後大きな社会問題となる事が予測されております。

今後は皆さんも空き家についての知識も蓄えておいてください。

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中古住宅のメリット

①物件の価格が安い
いちばんのメリットとしては、物件の価格が安い事ではないでしょうか。

新築と比べ、中古住宅は2割〜5割(※参考)程度値段が下がると言われており、特に木造住宅の場合に関しては20年が経過すると、ほとんど土地にしか値段が付かないとされております。

沖縄の場合は住宅の8割以上がRC住宅(鉄筋コンクリート)となるため、土地にプラスして”建物”にも価値がつくため、木造住宅とは異なりますが、”土地の広さ”に注目してみた場合、これから新築をするより中古住宅を買ってリノベーションをする方が確実に安くマイホームをゲットできるでしょう。

②補助金や国の施策を利用できる
国もこのまま空き家を放置しておくと、多くのデメリットが発生するため出来るだけ流通を活発化させたい狙いがあります。

そのため2015年に空き家に対する特別措置法が施されました。

そのため現在では、市町村が空き家と定めた場合、その建物の保有者に対しての税金(固定資産税)が最大6倍になります。

今までの支払いが一気に6倍にもなると、保有者は”売却”という手段を考えるでしょう。

そのためこれからさらに”空き家”が市場に出回る事が予測されるため、現在マイホームを検討される皆さんは市場の動きに注目し、いつでも”決断”できるような情報を持っておく必要があります。

中古住宅のデメリット

①維持管理費が高くなる
中古住宅のデメリットとしては、購入した後の維持管理です。

建物は築年数が上がれば上がるほど老朽化していくため、実際に住んでから多くの不具合が見つかる可能性もあります。

また水回り品や設備品などの平均寿命は15年とされております。

そのため築20年以上の物件に関しては、以前住んでいた方がリフォームなど何も行っていない場合、ほとんど機能しない事だって考えられます。

一般的に中古住宅を購入された方セットでリフォームを行うそうなので、リフォーム費用まで準備しておくとスムーズに購入までいけるでしょう。
 
②建物の耐久性を知る必要がある
中古住宅は以前住んでいた方がどのような暮らしをして、維持管理を行ってきたのか不明な点が多いです。

もしかしたら建物の大事な骨組みに何か”異常”がみられる可能性もあり得ます。

そこで最近の”空き家”の供給に伴い、ホームインスペクションを利用される方が増えてきました。

いわゆる住宅診断にあたり、予算に応じて住宅の耐久性や漏水、ひび割れなどを細かく診断してもらう事ができます。

不動産会社も積極的に取り入れているところもあるようで、目星の中古住宅がある方は一度住宅の診断を依頼されてみるのもありでしょう。

具体的な修繕箇所が分かるため、不要なリフォーム費用を節約できる効果があります。

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さいごに

これから”空き家”はどんどん増加していくでしょう。

一方、沖縄県の場合は土地の値段が年々上昇しているのも現実です。

マイホームとは、一概に新築だけではありません。

「中古住宅」に対する国の施策なども整ってきている今は、絶好のタイミングと言っても過言ではありません。

そのため「マイホーム=新築」ではなく、「中古住宅×リフォーム/リノベーション」という選択肢を持つ事で、皆さんの”住まい選びの選択肢”が大きく広がります。

イエキメルでは、”たくさんの住まい選び”を引き続き提供していき、皆さんにとって少しでも住まい選びのヒントになる事を願っております。

記事のまとめ

・「中古住宅」という選択肢を持ちましょう
・相場感を意識して、価格交渉ができる材料を準備しておきましょう
・中古住宅に対する施策が増える事を想定したスケジューリングを行いましょう

TEXT・EDIT BY イエキメル編集部

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イエキメル編集部
沖縄のイエと暮らしを創造するWEBメディア『イエキメル』です。 実家をリフォームしたい。古民家をリノベーションして移住したい。店舗を改装してお店を開店したい。 ハウスメーカーや設計事務所で、憧れの新築マイホームを建てたい。 そんな方に役立つ特集記事や施工事例、イエづくり会社を紹介しています。