暮らしづくり

沖縄でリフォーム/リノベ検討の方必見!住宅ローン借り換えで実質工事費用削減!?

マイホームを購入して十数年。最初はキレイに保たれていたお家も時間が経つにつれて、気になる傷みがちらほら。

リフォームで修繕したり、リノベーションでガラリと雰囲気を変えるのもアリ、と考えるも頭をよぎるのは費用のことですよね。

そこで、「マイホームの修繕を行いたいけど、住宅ローンの支払いも終わっていないしリフォーム費用をポンと出すのはとまどってしまう」というご家庭に朗報です。

なんと住宅ローンの借り換えを行うことで、月々のローン返済額を変えずにお家のリフォームや修繕ができるかもしれません!

そんな魔法のような裏ワザを教えてくれるのが、沖縄でFP(ファイナンシャルプランナー)として活動されている藤田さんと上間さんのお2人です。コンテンツ事業部の喜屋武がお話をうかがいました。

住宅ローンの借り換えとは

ファイナンシャルプランナーの藤田さんと上間さん
喜屋武

まず、住宅ローンの借り換えとは具体的にはどういったものですか?

藤田さん

はい。住宅ローンを他の銀行等の金融機関で新たに契約し、現在借りている住宅ローンの残りの金額を一括返済することです。

借り換え後は、新たに契約した金融機関に住宅ローンの支払いをしていきます。

喜屋武

どうしてわざわざローンを借りる金融機関先を変更するんでしょうか?

上間さん

現在借り入れしている住宅ローンの金利がほかの金融機関よりも高ければ、ほかの金利の低い銀行から新たに借り入れをしたほうが、トータルの返済額が減る可能性があるからです。

住宅ローンは、日本で一番金利が低いローンと言われていて、自動車ローン・カードローン・教育ローンなんかよりも、比較的金利は低く設定されているんですね。

ただ、住宅購入は金額が高額かつ返済期間も長くなるので、0.1%の金利差でもかなりの返済総額の差が出てくるんですよ。

なので、まずは他の金融機関と比較して、今借りている住宅ローンの金利が高いかどうかを確認する必要があります。

喜屋武

そうなんですね。
ちなみに、「このような場合は借り換えをした方が良い」など参考になる基準はありますか?

藤田さん

今ってすごく低金利の時代で、住宅ローンだと1%以下の金利で借り入れができたりするんですけど、例えば15~20年前ぐらいって1.5%~2%の住宅ローンって当たり前にあったんですね。

先ほどもお伝えしたように、住宅ローンはその額と返済期間の長さから0.1%の金利差でもかなり返済総額が変わってくるので、当時住宅ローンを借りている方が今、金利を見直すと将来100万円単位で返済額が変わってくることもあるんです。

喜屋武

100万円単位…!
それはすごいですね。
すぐにローン金利の見直しをしたいです。

上間さん

金利を見直して借り換えに成功すれば、削減した返済額分をリフォームやリノベーションに充てることができます。

リフォームやリノベーションをしたいと思っている方は、まず金利の見直しから行いましょうということです。

喜屋武

なるほど!
金利が高かった時期に購入した住宅は、修繕を行うタイミングで金利の見直しを行い、場合によっては住宅ローンの借り換えを行った方が良いということですね。

藤田さん

まさしくおっしゃる通りです。

その他、借り換えを行うメリットとしては団体信用生命保険(以下、団信)の見直しができることですね。

団信は、住宅ローン契約者が亡くなってしまったりした場合に残債を代わりに支払ってくれる保険です。
基本的に住宅ローン契約と一緒についてくるものです。

ただ、亡くなった時だけではなく、「がんになったら」や「生活習慣病になったら」などの保障を追加することも可能です。

借り換えするタイミングでこの団信の見直しもできますので、より保障内容の充実した団信に加入することができる可能性もあるのです。

※保障内容や保険料は金融機関によって取り扱いが異なる為、所定の状態(がん、心筋梗塞、脳卒中、生活習慣病など)に関する条件も異なる

喜屋武

団信の見直しができるのはいいですね!

上間さん

将来のことを考えると、例えばがん保障に入るのも一つの選択肢かなと思います。

もちろん、現況の健康状態によって、団信加入の可否は変わってきます。

基本的に団信は返済中に変更はできませんので、借り換えによる団信見直しは住宅ローン返済の安心感が増しますよね。

さらに団信を見直すことで、別途加入してる生命保険を見直すきっかけにもなります。

団信と併せて保険設計されているご家庭は少ないので、見直しの結果次第で保険の支出が抑えられる場合もあります。

借り換えシミュレーション

電卓を持って提案している写真
喜屋武

金利の上がり下がりが大事なのはわかったのですが、実際返済にはどれぐらい差額があるんでしょうか?

藤田さん

では、実際に金利差でどれぐらいの金額変わってくるのか見てみましょう。

わかりやすくするために返済中の金利変動は考慮していませんが、その差額なんと約800万円

このように金利は、返済総額に大きな影響を与えます。

喜屋武

約800万円も変わるんですか!
これだけあれば老後用の貯蓄にも回せそうですね。

例えば、パターンAの方が途中で借り換えをした場合はどうなりますか?

藤田さん

はい、パターンAの方が途中で借り換えをした場合も見てみましょう。

例えば、パターンAが15年後にパターンBの金利へ借り換えした場合:返済総額 約4,870万円

15年後に借り換えしたとしても、差額は280万円です。

1.5%の方がローン返済途中からでも金利見直しをしたほうがいいことは、一目瞭然ですね。

リフォーム時期や修繕時期が借り換え時期

建設中の住宅
上間さん

さきほど喜屋武さんがおっしゃった通り、金利が今よりも高かった時代にマイホームを購入された方は、家のリフォーム時期が金利の見直し時期と重なります。

住宅ローンを借り換えたほうがよい場合は、リフォーム資金を上乗せして借り換えることで、リフォーム費用を住宅ローンの支払いの中に組み込むことができるのです。

※借換先の金融機関によって条件は異なります。

喜屋武

上記のシミュレーションのように、200万ほど返済額が変わるのであればリフォーム費用分もまかなえそうですね。

藤田さん

後からお話しますが、借り換えの際には手続きに必要な諸費用がありますので、そこを加味しても問題なければ、「借り換え×リフォーム」の強みがでてきます。

新築で購入したお家でも、15年もするとさまざまなところに傷みがでてきます。

壁にできたカビやはがれた外壁の塗装、水回りの床材の交換等、軽微なところも含めるときりがないほどです。

しかし、メンテナンスを惜しまずにしていくことで、自分の世代だけではなく子ども達世代にまで、永く住みやすいお家づくりができていくと思います。

藤田さん

そして、借り換えによる金利引き下げができれば、そのメンテナンス費用も当初の住宅ローン返済額を変えずに実質費用ゼロでリフォームを行うことができるかもしれないです。

喜屋武

借り換えを行い、かつリフォームもした場合のローンの費用感はどれぐらいですか?

上間さん

また例を見てみましょう。

※ボーナス払いや金利の変動は考慮しない場合

上間さん

借り換えもリフォームもしない場合と比較すると、リフォームをした場合でも242万円安くなります。

喜屋武

リフォームをしてもそれだけ安くできるんですね。その次の修繕費用の用意にも備えることができそうです。

住宅ローン借り換えの際の注意点

注意書きの画像
喜屋武

ここまで聞いた感じだと、住宅ローン借り換えは利点しかない、逆にデメリットや注意点はあるのでしょうか?

藤田さん

はい、まずは先ほども少し触れましたが、借り換えの際にかかってくる諸費用については注意しなければいけません。

住宅ローンを組む際に発生する諸費用は、借り換えの際にも同様に発生します。

例えば、抵当権抹消費用繰上返済手数料収入印紙代事務手数料などです。

※手数料は借入先や借り換え先で違いがあり、登記費用については依頼する司法書士や借入金額等で変わってきます。これら手数料は借り換えの際に借入金額に上乗せも可能。

藤田さん

実際は、表面上の金利だけでなく、手数料や借り換えをする手間なども考えたうえで、実質的なメリットはどれくらいになるのか検討する必要があるということですね。

喜屋武

諸費用はだいたいどれぐらいかかってくるものでしょうか?

上間さん

ここでは細かな費用の内訳は出しませんが、借り換え額が2,500万円ぐらいの場合は70~80万円ほどになるかと思います。

もちろん、借換先の金融機関の手数料や、司法書士の依頼料によっても変わってきますが。

だからこそ、自分だけでシミュレーションを行って判断するのではなく、我々のようなFPにご相談いただくことでリアルな費用感というのも見えてきます。

喜屋武

では、諸費用を考慮してもメリットがあれば、即金利の見直しをして借り換え先を探したほうがいいですね!

藤田さん

その通りです、と言いたいところですが、住宅ローンの借り換えは実は誰もができるわけではないんです。

例えば、0.5%など金利が低い住宅ローンを提供している金融機関は、現在大手メガバンクやネットバンク等でしか扱われていないのが現状です。

そしてそういった銀行の審査は、地方銀行等の他行よりも借入金利が低い分、厳しい傾向にあります。

喜屋武

審査ではどういったところが見られるんでしょうか?

上間さん

これも各金融機関によって様々ですが、まず大きく見られるのは年収・扶養人数・現在の借入状況等です。

そのほかにも、各個人のシチュエーションの組み合わせで総合的に審査されますので、詳しく知りたい方はご相談いただければご説明いたします。

ただ借り換えの場合は、現状すでに住宅ローンを組んでいることから、ある程度の信用はあるとプラスに捉えられることもありますので、新規借り入れよりも審査をある程度有利に進めることができます。

喜屋武

年収が高かったり収入が安定していないと、審査自体に通らないことがあるんですね。

藤田さん

ご主人・奥様の年収自体がそれほど高くなくても、ペアローンを組むことでお二人の収入を合算した金額で審査を通すことも1つのセオリーです。

また、注意点として健康状態によっては団信に加入できないこともありますのでご注意を。

喜屋武

審査に通らないご家庭は金利の見直しをあきらめるしかないでしょうか?

上間さん

そんなことはないです。

1つの銀行への借り換えが厳しいとしても、ほかの金融機関では借り換え可能ということもありますし、まずは審査してみるのも手です。

また、諸費用を考慮して返済額に差がない場合は、現在返済中の金融機関に金利引き下げの交渉を行うのもひとつの手です。

喜屋武

借り換えだけが金利の見直しのすべてではないということですね!

ちなみにこういった住宅ローンの相談もお2人は受け付けているんでしょうか?

藤田さん上間さん

はい、私たちは住宅ローンのご相談も無料で承っています

もし借り換えたい場合は、以下の条件に当てはまる方はぜひご相談ください。

  • 残っているローンの期間が長い方(最低20年以上)
  • 10~15年以上前に住宅ローンを組んだ方
  • 不動産会社や銀行以外から住宅ローンのアドバイスをもらっていない方

住宅ローンの金利タイプは固定と変動どちらがおすすめ?

住宅ローンと虫眼鏡とお金の画像
喜屋武

最後になりますが、0.5%の低金利は変動金利タイプのことだと思います。
やはりおススメは変動金利でしょうか?

住宅ローンの主な金利タイプを示したイメージ図

※固定金利タイプは返済期間中金利が変わることがなく、途中で返済額が変わる心配がない。その代わり変動金利タイプと比較して金利は高めに設定される。変動金利タイプは返済期間中金利が変動することがあるため、そのリスク受け入れ分として固定金利タイプよりも金利が低くなる。

藤田さん

変動金利は確かに、トレンドとなっています。

しかし、ではすべての人が変動金利タイプを選んだほうが良いかというとそうではありません。その方がどのような人生を送りたいか、というマネープランによって変わってきます。

ですので、変動金利タイプをおすすめすることもありますが、お客様によっては固定金利タイプをおすすめさせていただくこともあります。

金利タイプや返済プランのご説明は専門的な話になってしまいますので、気になる方は無料の個別相談にてご説明いたします。

まとめ

喜屋武

ここまで住宅ローンの借り換えのメリットについて、ご説明いただきました。
借り換えについては、住宅ローンを支払っている方でも考えたことがない人もいるのではないでしょうか?

上間さん

そうですね。
最近ではネットやSNSなどから住宅ローンに関しての情報もたくさん得られます。

しかし、「金利の見直し」という発想にならない方もいまだ多いのも事実です。

住宅ローンは「借りたら返すだけ」という発想になりがちですが、実はマイホームと一緒で、定期的なメンテナンスが必要なのです。

藤田さん

住宅メーカーや建設会社には目に見えるリフォームの部分、私たちのように家計を診断できる者に目に見えないお金の部分をお任せいただきたいです。

そうすれば、自分たちに合った「理想の家づくり」ができると思っています。

そういったお金の部分の診断ができる方が周りにいないという方は、ぜひこれを機会に私たちにお声がけください。

喜屋武

さっそく私の住宅ローンも見ていただきたいです!

本日はどうもありがとうございました!

喜屋武

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住宅ローンの借り換えについて、イエキメルと提携していただいたお2人が無料で診断いたします!お気軽にご相談ください!

※ご相談の量によってはご対応が遅れてしまうこともありますので、お早めにお問い合わせください。

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