中古で損をしないために！知っておくべき「中古住宅の価格の決め方」とは？
イエキメル編集部
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空き家はそのままでいい？これからの時代の空き家対策をお教えします。
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皆さんの地域にも誰も住んでいない家「空き家」ってありませんか？
でも「どうして空き家のままだとダメなのか？」と思う方もいるはず。
この記事を読む事で、空き家がもたらすデメリットについて知っていただく事ができ、これからの対策などもイメージできます。
目次
空き家事情について
まず初めに、空き家についての定義を解説をしていきます。
空き家の定義とは？
【空き家の定義】 −戸建て住宅の場合−
国土交通省が定義する”空き家”とは、１年以上誰も住んでいない家、または使われていない家を「空き家」と定義しています。
判断基準としては人の出入りの有無、電気やガスの使用状況などから判断されます。
中でもお祝い事や法事などでのみ利用される家も、空き家と定義される事になります。
【空き家の定義】 −アパートの場合−
アパートの場合、戸建て住宅とは定義が異なり、全部屋が空室にならないと空き家とは定義がされません。
また建物自体の老朽化が進み、倒壊の危険性があった場合でも、住民が住んでいる場合では空き家と定義ができません。（※建築基準法に基づいた行政からの指導は可能）
現在の空き家は全国的に増え続けており、社会問題となっております。
日本全体における”空き家”の数は年々増加傾向にあり、現在は「８４６万戸」の空き家があるとされており、２０３０年までに１０００万戸を超える見込みとされています。
特に地方を中心に”空き家”が目立ち始めており、空き家率全国トップは「山梨県」とされておりますが、その割合はおよそ２０％を超えてきます。
５戸に１戸は”空き家”という計算になりますが、理由としては若者の人口流出が原因のようです。
要するに人口が減ればその分空き家も減るといった単純な理由だったりもします。
【住宅総数における空き家の割合表】
空き家がもたらすデメリットとは？
ではなぜ空き家がこれほど社会問題となっているのでしょうか？
実は空き家がもたらすデメリットは多方面にあって、たくさんのリスクを抱えているからなんです。
例えば皆さんがマイホームを購入したとします。その地域にはたくさんの住宅が並んでいて、毎日平凡な日々を送っていたとしましょう。
そんな中お隣さんの家が、ある一定を境目に物静かになり、誰も出入りをしなくなったとします。
最初の頃は特に気にはならないでしょうが、それから５年後、１０年後と売りにも出されずずっと空き家のままだとした場合、その家の中身は一体どのようになっているのでしょうか？
そうです、これが最も恐れられる空き家のデメリットになります。
【空き家がもたらすデメリット】 −近隣への被害−
まず、ずっと人が住んでいない住宅なので、お庭の草などが手入れされておらず見た目に不快感を抱いてしまうでしょう。
そんな住宅街って、少し治安が心配されますよね。
また誰かよそ者が粗大ゴミなんかを捨てる場所として利用するかもしれません。
そうなると外にでた場合、物凄い異臭がするかもしれません。
そしてそんな住宅が１０〜２０年と経過していくと、いよいよ建物自体が倒壊してしまう恐れまで出てきます。
これはあくまで最悪の自体を想定した結果ですが、このようなケースも全然考えられるくらい空き家のリスクは大きいです。
【空き家がもたらすデメリット】 −害虫被害−
次にお家の中身はどうなっているのでしょうか。
建物の外があれだけ荒れてしまうと、もちろん中には誰も入らなくなるでしょう。
そうなった場合、中には「シロアリ」や「ネズミ」といった害虫・害獣が居心地の良さから住み始め、お家の大切な柱などを食い散らかしてしまう可能性があります。
特に「シロアリ」に関しては、住宅を転々とするため次に狙われるのはお隣の皆さんの住宅では無いでしょうか。
この事から、建物内部の骨組みを傷つけられ最悪の場合は建物倒壊までいく可能性だってあります。
【空き家がもたらすデメリット】 −犯罪の被害−
最後に犯罪のリスクについてです。
実は空き家に対する犯罪で一番多いのが「放火」だそうです。
放火で一番怖いのは、近隣への「飛び火」ですよね。
放火は最悪のケースですが、他にも「落書き」といった治安イメージが低下することや、「不法侵入」も起こりうる可能性があります。
空き家の対策について
現在これだけ空き家が増えている状況で、保有者からするとそのままの状態で固定資産税などの税金を払い続けるのは本当に勿体ないことです。
沖縄県の場合は「位牌継承(いはいけいしょう)」という、先祖から受け継いだお家は今後も引き継いでいかなければいけない、という考えがあります。
もちろんそれは家系の考え方があるので否定はできませんが、現在の市場から考えてみた場合、そのまま残して置くのはあまり良い考え方とはいえません。
沖縄県の新築着工数は年間３，０００戸（戸建て住宅）と言われておりますが、２０１９年はその着工数が全体の１割減っております。
もちろん年ごとにトレンドがあるように、”売れる年”と”売れない年”があるともいえます。
しかし、沖縄県全体の土地の値段は年々上昇しているのが現実です。
その中でも、県内の”子育て世帯”と呼ばれる「子供を持った家庭」が”子育てをする上で必要とされている住宅面積を、ほとんどの世帯が満たせていない”という問題があります。
要するに”子育てするには最低でこのくらいの面積は必要ですよ”という定められた規定がありますが、沖縄の子育て世帯の場合は狭いお家で子育てをしている状況なんですね。
しかも県内における住宅を保有している世帯の割合は、全体の４０％と全国最下位を依然キープしております。
この問題を少しでも解決するためには、”空き家の流動化”が最も重要な施策とイエキメルは考えます。
1.まずは「誰かに貸す or 売る」という選択肢を増やす
その状況を踏まえた上で、まずは”人に貸し出しても良いかも”という選択肢を持つ事が大切ではないでしょうか。
現在の東京などでは”中古住宅”が注目を浴びており、これからさらに勢いを増していくでしょう。
そんな中でイエキメルでは、”空き家を買ってリノベーションしてマイホームを造る”という選択肢をこれからマイホームを検討される方々に広めていきます。
そのためには、現在空き家を保有しているオーナーさんの意識改革が必要です。
家造りは人生における大きな決断が必要なように、家を誰かに貸したり売ったりする事も大きな決断が必要となるでしょう。
しかしその決断は、必ずこれから”沖縄を担っていく世代へのバトンタッチ”でもあるのではないでしょうか。
そのためのツールはたくさん揃っています、皆さんで空き家の活性化を目指して、沖縄をよくしていきましょう。
2.「新しい収入源を作る」という考え方を持つ
沖縄県における観光客の数は年々増加傾向にあり、もちろん新型コロナウイルスの感染拡大により回復までしばらく時間はかかるでしょう。
しかしそのタイミングだからこそ、今のうちに仕掛けを打つのも大切ではないでしょうか。
そのため保有している空き家を”誰かに貸し出し”することで、これからの不況を解決できる入り口になりうる可能性があります。
正直これは沖縄だけでなく、日本全体が”投資”という考え方が整っていないためこちらの考えは少し難しいところはあると思います。
ですが、現在の不動産会社も家を売るだけではなく、「どのように空き家を活用するのか」という活動もたくさんされているはずです。
そのため今ある空き家を”賃貸”として、誰かに貸し出しそこから家賃収入を生み出すきっかけとしてみても良いのではないでしょうか。
まとめ
今回は空き家がもたらすデメリットとそれに対する今後の対策についてお話致しました。
中古住宅の値段というと、２０年以上経過している上物（建物）にはほとんど価値が付かないのが現状としてあり、土地だけの値段で販売ができないかもしれません。
しかしそこから考えられるケースがいくつかあります。
- そのままの状態で空き家を売却するという選択
- リノベーションして付加価値を付けた上で売却するという選択
- 賃貸（民泊）として人に貸し出すという選択
現在はコロナウイルスでなかなか新築住宅を購入できる方も少なくなってくると思いますが、そんな時代だからこそ他人とモノを”共有する”時代へ突入したのかもしれません。
我々も参考事例として、これからたくさんの施工事例の掲載を行っていきます。
皆さんにとっての正しい選択ができる事が、イエキメルの目指す先になりますので、ぜひ自分にあった暮らしを見つけていきましょう。
↓空き家の今後について詳しく知りたい方はコチラ！↓
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